クローズアップ現代「アパート建築が止まらない ～人口減少社会でなぜ～」。サブリースは情弱を殺す
問題は「銀行の融資姿勢」「相続税増税」が大きいんじゃないですかね。
空き家率が高いとか、あるいは人口減少社会だとか言われているのに、なぜかアパートの建設ラッシュが止まらないという話です。
需要と供給という経済学の基本を考えると、需要が減っているのに供給を増やしたらどうなるかは自明のはずなんですが……。
銀行の融資姿勢は超積極的
今、銀行の融資姿勢は非常に積極的です。理由の一つにマイナス金利政策があり、銀行は預金を運用せず、日銀に預けたままだと預金が目減りする状況になっています。
そのため、できるだけ銀行も運用（融資）したいと考えているわけですが、融資先があまり多くないというのが現状です。住宅ローンもその一つですが、金利競争が激しく利益率が低めです。
直近の金利だと、変動金利の住宅ローンだと貸出金利は0.5％を下回る銀行もあります。
一方でおなじ不動産への融資でも投資系のローンの場合は高い金利が取れます。そうした意味で銀行にとってもおいしい融資先なんです。
相続税増税が抜群のセールストークに
もう一つが相続税増税です。これは2015年に行われましたね。
これによって、相続税の基礎控除等が縮小されました。
結果として、相続税を支払わなければならない土地持ちの人たちにとって相続税対策のために、アパート建てませんか？というセールスが効果的になったわけです。
サブリース契約（一括借り上げ）で安心感を
サブリース契約という言葉を聞いたことがあるでしょうか？これは不動産の非常に悪質だと思う契約です。
ざっくり説明すると、サブリース契約をした業者は大家さんに対してあらかじめ決まった家賃を入居の有無を問わずに支払うという契約になります。
家賃が補償されるわけなので、投資には二の足を踏む人でも安心しやすいわけですね。
サブリース契約の末路
一方でサブリースにはすごく大きなリスクがあります。それを見ていきましょう。
老人：でも、不動産投資とかリスクあるじゃん。空室リスクとかあるんでしょ？
業者：大丈夫です。サブリース契約といって私たちが借り手となって、家賃をお支払いします。契約期間は30年です。
老人：なら安心だ。固定収入になるわけだね。
業者：でも物件は私どもに建てさせてくださいね（建築費ボッタクリ）。少しばかり高いかもしれませんが、現在の家賃なら15年ほどで元がとれそうですよ。
--○年後--
業者：入居状況が悪いので、約束した家賃ですが、減額させてください。
老人：家賃保証じゃないの？
業者：契約期間は３０年ですけど、家賃下げないとは言ってませんよ。法律で家賃の減額交渉をする権利はあるんです。最高裁判決も出てるんですよ。いやなら解約しましょうか？
参考：サブリース契約は家賃保証と聞きましたが、契約期間の間はずっと定額の家賃収入が入るのですか？
老人：……
--×年後--
業者：入居状況が悪いし、物件も古くなってきたので家賃は減額します。あと、周囲の物件と比べて魅力がなくなってきたので、キッチンをリフォームしましょう。業者はウチが指定した業者以外はダメです（リフォーム費用ボッタクリ）。
リフォーム代金はもちろん、大家さん負担です。
嫌なら解約しましょう。
老人：……
--相続発生--
都会に住むこども：こんな赤字の物件いらんわ。処分したい。
業者：かしこまりました。赤字の物件ですので、あまり高値では売れませんが…。
子供：しょうがない。
業者：（販売手数料いただき）あるいは（自社で安値で購入し高い価格で転売）
少し誇張していますが、こういう風になる可能性もあるわけです。相続税を軽くするために始めたアパート経営がこうした最悪の形になってしまうというわけです。
私は、不動産投資をすべて否定はしません。ただ、投資というものは「収益を生み出してナンボ」なんです。不動産なら「適正な家賃で入居してもらう」という事ですね。
それができない物件はキャッシュアウト（現金の流出）が発生します。
サブリース（一括借り上げ）において、そうした損失を業者が純損失として負担することはありえません。
ということは入居者がいないということはその分の負担は大家さんがしないといけないわけです。
入居需要が見込めない土地にアパートを建てるのだけはやめましょう。
銀行のカードローン経由の自己破産が増加。
日本における自己破産の件数が12年ぶりに増加に転じたという事が報道されています。
サラ金・消費者金融といわれてきた個人への無担保融資の中心は今や銀行に移っています。理由は貸金業法規制の強化です。
1990年代の増加した個人の自己破産は消費者金融などを利用した多重債務が問題視され、ノンバンク（貸金業者）からの借り入れは年収の1/3までとする総量規制が行われるようになりました。
貸金業法の規制強化で銀行が躍進
こうした総量規制でお金が借りれなくなった人たちが向かったのが銀行です。
消費者金融は、出資法に絡むグレーゾーン金利の影響もあり、過払い金で青息吐息の中で、貸金業法の規制を受けない銀行がその受け皿となりました。
貸金業法はノンバンク向けの法律なので、銀行法で規定されている銀行はその影響を受けないんですね。実際に年収の1/3を超える融資も普通に行われています。
たとえば、みずほ銀行のカードローンの最高限度額は1000万円です。ノンバンクなら3000万円以上の年収が必要という事になります。でも銀行なので年収1000万円の人に1000万円の限度額を設定しても良いという事になります。
消費者金融、銀行になる
たとえば、消費者金融のレイクは新生銀行に吸収されて新生銀行レイクというカードローンに生まれ変わっています。
過払い金問題の発生以降、消費者金融が銀行傘下になるケースは多かったのですが、消費者金融のブランドがそのまま銀行のカードローンブランドになったのはレイクが初めてだと思います。
でも、銀行だからいいんじゃないの？
と思うかもしれません。でも、銀行カードローンはあくまでも銀行がお金を貸していますが、万が一返済が滞ったときは保証会社に投げちゃいます。
そしてその保証会社は取り立てのノウハウを持った、消費者金融であることが多いです。問題はたんに看板が変わっただけともいえそうです。
銀行と言って安心しない。早めの対策が重要
自己破産とどう向き合うかということですが、自己破産にまで追いつめられる前に、早めの対策を打つことが重要です。
自己破産というのは個人の債務整理の中でももっとも重いものです。その前にも任意整理や個人再生といった手続きもあります。早めならそうした手を打つこともできます。
カードローンには決して低くない金利がかかりますので、時間がたてばたつほど状況は悪化していきます。早めの対策が重要になるというわけですね。
ブラックな労働環境がSNSで暴露されて炎上という流れについて
嘘かもしれんけど……。
最近、コンビニ系の労働問題が噴出していますね。先日の某コンビニにおける、欠勤のペナルティ（違法な罰金）に加えて、今度は拡大しているインフルエンザに対する感染に対する問題がまた燃えています。
バイトが風邪なりインフルでバイトを休むときに、シフトを自分で探さないとダメというのがそもそもおかしい。今回の話は別に労働基準法違反とかいう話じゃないけど、じゃあ、店長という正社員（あるいはオーナー）は何のために存在してるの？って話になっちゃう。
もちろん、一緒に働いている仲間同士だから助け合うというのはいいと思う。
でも、代わりを探さなきゃならない（最終的に責任を取る）のは店長なりのマネージャーであってバイトじゃない。それなら時給2000円よこせって話になる。
高い責任には高い賃金が必要になるんですよ。
まだ、人材過剰だと思ってるのかな？
一昔前だと、仕事が少なくて仕事のためには多少の理不尽にも耐えなきゃいけないって話だったかもしれません。でも今は求人も増えてて、転職もしやすい環境にあるわけです。
こういったブラックな職場がさっさと滅んでほしいものです。
あと、そんな職場で働いている人はさっさと脱出しましょう。普通に転職したほうがいいですよ。
イケダハヤトさんがソーシャルレンディング煽ってるけど、あれはリスク高いですよ、というお話
最近は金融系のアフィリエイトが儲かってるとおっしゃっていらっしゃるイケダハヤトさん（高知県）ですが、ソーシャルレンディングのあおりはちょっと怖いなぁと思います。
二階建てさんでも指摘されて金融庁案件かと言われております。
ただ、広告を出している側（ソーシャルレンディング側）に指摘は入るかもしれませんが、イケハヤさん側に金融庁がうんぬんという話にはならんでしょう。
何が問題なのか？
イケハヤさんはブログで下記の溶暗ソーシャルレンディングにお金を突っ込んでいるか、出そうとしているということで、ミドルリスクの運用ですよと広告しているわけです（リンク先はアフィリエイトリンク）
クラウドバンク（ソーシャルレンディング）
みんなのクレジット（ソーシャルレンディング）
FUNDINNO（株式投資型クラウドファンディング）
クラウドクレジット（新興国へのクラウドファンディング）
他のソーシャルレンディングと同様、元本割れのリスクはあるので、ミドルリスク・ミドルリターンという感じです。余剰資金を運用するならうってつけ。
（ 新興国へソーシャルレンディング！「クラウドクレジット」で30万円投資したよ。）
文章中でミドルリスクって書いてるし、余剰資金で運用って書いてるけど、実態はかなりリスキーな運用商品だと思うんですけどね。
リスクをまとめちゃうと
1）金利高いってことはそんだけハイリスクってことですよ。
2）匿名組合とかそもそもこえーよ。
3）そもそも運営会社つぶれたら大変よ。
こんな感じで。法律でガチガチになっている投資信託とかと違って法整備も微妙なところがあるので、実際トラブルになったら大変なことになりそうな気がします。
運営会社だってそんなに体力があるところじゃないし。
こうした運用を絶対に悪いとは言わんけど、リスク管理的に入れても運用資産の1%～5%ってところじゃないですかね。間違っても余剰資金が100万円あるから、その100万円をソーシャルレンディングにぶっこむってのは間違ってるとおもいますよ。
運用するなら素直にインデックスファンドでも買ったほうがよっぽど安全だと思います。
年収1000万円って世帯だとそんなにリッチじゃないって話
年収1000万円ってそれほど優雅な生活じゃないってことが書かれています。とはいっても全体の3.2％という割合なので十分高所得なはず。それでそこそこリッチな生活ができないってどんんだけ厳しい国なんだ、日本は……。
税金や社会保険などの負担が大きく、所得制限で手当ももらえない
年収1000万円が厳しい理由は税負担や所得制限による手当がもらえないというのも大きそうですね。
所得税率がアップ：10%→20%
児童手当の所得制限に該当
私立幼稚園に通わせたら補助金が少ない
こんな感じで、収入が増えた分だけ税金はよりたくさん取られるようになるし、さらに、もらえる手当も所得制限にかかって減らされるってなるとやっぱり厳しい世帯ですよね。
でも、全体から見れば高所得だから税金たくさん取られても、金持ってるんだから払えと言われちゃう。
共働きは税制上もオトク
夫が一人で1000万円働くと所得税率が高くなるなどの影響で手取りは少なくなるけど、夫婦共働きだと税負担は少なくて済みます。
共働きの場合は扶養の問題もあるので一概には言えませんが、年100万円くらいのパート収入なら税金を取られることなくほぼ真水で収入になるので、社会保険料まで含めて考えたら年収1000万円の人が追加的に稼ぐ稼ぐ170万円くらいの価値があるってことになります。
年収1000万円が負担するもの
所得税率：20%
住民税率：10%
社会保険料（年金＋健康保険）約15%
雇用保険料等：約1%
合計：約46％
もっとも、100万円を超えてくると所得税の壁や社会保険の壁があるので、一概にパートがお得とは言えないんですけど、主婦でも100万円くらいの真水分くらいの収入は稼ぐと家計が大いに安定しそうです。
セブンイレブンでアルバイトが欠勤に対してペナルティ（罰金）が科せられた問題点
セブンイレブンでアルバイトをしていた高校生が2日間病欠したことに対して、罰金が科せられたという問題。かなり炎上した模様です。今回の問題の論点はいくつかあると思います。
1）罰金を取ったこと自体が労働基準法違反
2）給与明細上は満額出してそこから引いてるのは脱税の疑いも
罰金を取ったこと自体が労働基準法違反
多くの方が指摘しているように、使用者が労働者に対して罰金を科すことができるのは極めて限定的でかつ、金額も定められています。
セブンイレブンジャパンは報道に対して「労働者に対して減給の制裁を定める場合、減給は１回の額が平均賃金の１日分の半額を超え、総額が賃金総額の１０分の１を超えてはならない」と定めた労基法９１条（制裁規定の制限）に違反すると判断したという。」と回答しているそうですが、風邪で休んだくらいで罰金を科すことはそもそもできません。
http://mainichi.jp/articles/20170131/ddm/041/020/112000c
上記の書き方だと、罰金の金額が大きすぎたから問題だというように読めますが、そもそも病欠で罰金取ること自体がダメです。
もちろん、休んだ分の10時間に給料が払われないというのは問題ないですよ。
給与明細上は満額出してそこから引いてるのは脱税の疑いも
罰金取ること自体ダメだけど、もしも罰金を取るなら給与明細からその分を差し引かないとダメ。だって、明細上の給料が多くなるから所得税や雇用保険料のように収入に連動する負担が重くなってしまいます。
まあ、今回のケースはそもそも税金がかかるような働き方（時間）じゃないので、労働者本人の税金には関係ないです。
ただ、こうやって給与明細を出しているという事はセブンイレブンのオーナーは経費として給料の全額を計上している可能性があります。
実際には14,025円しか払っていないのに23,375円の給与明細を出し差額である9350円（ペナルティと言い張る額）を簿外（帳簿外）の収入にしている可能性があるわけです。
こっちはあくまでも可能性ですけど……。
FC本部の問題でもある
個別のFCの問題だからと切り捨てるのは簡単ですが、セブンイレブンをはじめFC本部は高すぎるともいわれる指導料を取っているわけですから、こうした当たり前のところもしっかりと教育してほしいところです。
退職日は月末にすると損をするは嘘。寿退社（結婚退職）する人以外は月末退職が吉
WEB検索すると月末は損で月末の1日前にしておけば、退職月の社会保険料が差し引かれないのでお得なんていう嘘情報を発信しているサイトが多いのに驚きました。
正確には下記のようになります。
月末退職
・・・退職月の社会保険料が天引きされる。でも実はその保険料と同額を会社は折半負担しているので実質的にはお得。
月末1日前退職
・・・退職月の社会保険料は確かに要らないけど、国民健康保険料＋国民年金保険料を全額自腹で払う必要がある。
結局、社会保険料ってのは払っている保険料の倍額を実際は払っているわけで、健康保険もそうだし年金だって国民年金よりも厚生年金の方が払った受け取れる年金も大きくなるわけです。
月末一日前に辞めたら健康保険料分オトクじゃん！みたいなことを言っている人は年金や健康保険料を滞納するつもりってことなんでしょうか。
滞納前提なら別のお話になりますが、しっかりと手続きをする前提なら月末に辞めたほうが、会社負担で保険料を半分は払ってくれるわけですからお得になるはずですよ。
今は国民年金も健康保険も滞納者に対する対応はどんどん厳しくなっていますよ。
寿退社（結婚退職）をする人は別
月末の1日前退職をお勧めするのは結婚して夫の扶養に入り第3号被保険者になるという人です。
いわゆるサラリーマンの妻ですね。退職するという事はおそらく主婦になるという方が多いかと思います。となると第3号被保険者になれます。
第3号被保険者ならその月から扶養に入れば夫の健康保険、第3号被保険者として国民年金も実質免除となりますので、月末にやめて保険料を取られるより月末の1日前に辞めて保険料をゼロにするほうが賢いといえそうです。
